الكراء ج-1
التأثير المحدود للقانون رقم 99/64 المتعلق باستيفاء الوجيبة الكرائية
على الأحكام العامة المتعلقة بالكراء المنظمة في قانون الالتزامات والعقود المغربي
عيساوي محمد أمعنان
طالب باحث
يعتبر ق ل ع، قبل إصدار قانون 99-64 القانون الوحيد الذي ينظم كيفية استخلاص واجبات الكراء، لأن القوانين الخاصة الصادرة في ميدان الكراء إنما تتعلق بمجالات : فسخ عقد الكراء أو تجديده، مراجعة الوجيبية الكرائية وهذه القوانين تنظم كيفية هذا الاستيفاء وإنم تشير إليه فقط بإعتباره أحد الأسباب التي تخول المكري المطالبة بفسخ عقد الكراء وبالتالي عدم تجديده.
و الهدف من إصدار قانون 99-64 إنما هو إعادة تنظيم مسطرة استخلاص واجبات الكراء وذلك بتمكين المكري من طريقة جديدة لهذا الاستخلاص تختلف عن تلك الواردة في ق ل ع.
ويمكن وصف تأثير قانون 99-64 على ق ل ع بكونه جد محدود وذلك لضيق نطاق تطبيقه من جهة ( المبحث الأول) وضعف مركز المكري الذي يعتبر المحرك الوحيد لمسطرة قانون 99-64 مقارنة مع مركز المكتري ( المبحث الثاني).
المبحث الأول: ضيق نطاق تطبيق القانون رقم 99-64
الظاهر من المادة الأولى ( في شطرها الأول) من القانون رقم 99-64 المتعلق باستيفاء الوجيبة الكرائية أن نطاق تطبيق هذه القانون إنما هو واسع وذلك لأنه يطبق على المحلات المعدة للسكنى للاستعمال المهني أو التجاري أو الصناعي أو الحرفي.
لكن هذا الظاهر تكذبه نفس المادة في شطرها الأخير التي تضمنت ما يضيق بشكل كبير من نطاق سريان القانون المتعلق بإستيفاء الوجيبة الكرائية ،وهذا ما يتبين من خلال جعل اللجوء إلى مسطرة هذا الاستيفاء وفق القانون المذكور أمرا اختياريا ( المطلب الأول) وكذا من خلال تقييد الاستفادة من هذا القانون بتوافر بعض الشروط مما يضفي على المسطرة المذكورة طابع الاستثنائية ( المطلب الثاني).
المطلب الأول: الطابع الاختياري لمسطرة استيفاء الوجيبة الكرائية وفق قانون 99-64
تنص المادة الأولى من القانون رقم 99—64 على أنه" بصرف النظر عن جميع المقتضيات القانونية التي يبقى حق اللجوء إليها قائما ، يطبق هذا القانون على الطلبات الرامية إلى استيفاء وجيبة..."
يتبين من خلال هذه المادة أن المكري غير ملزم باتباع المسطرة المنظمة في هذا القانون لاستيفاء الوجيبة الكرائية، إذ أن هذا القانون أضاف فقط طريقة جديدة لهذا الاستيفاء يحق للمكري اتباعها لتحصيل ما تخلد بذمة المكتري من وجيبة أو وجيبات كرائية لم يؤدها في تاريخ استحقاقها.
وهكذا يمكن القول بأن للمكري في سبيل استيفاء الوجيبة الكرائية سلوك، فضلا عن مسطرة قانون 99-64، ثلاث مساطر أخرى هي:
المسطرة العادية لاستيفاء الوجيبة الكرائية ( الفقرة الأولى) ، مسطرة فسخ عقد الكراء المقترنة بدعوى أداء الوجيبة الكرائية سواء وفق قانون 79-6 ( الفقرة الثانية) أو وفق ظهير 24 ماي 1955 ( الفقرة الثانية).
الفقرة الأولى: المسطرة العادية لاستيفاء الوجيبة الكرائية
يمكن للمكري إذا أثبت إخلال المكتري بالتزامه بأداء الوجيبة الكرائية أن يتقدم بمقال افتتاحي أمام قضاء الموضوع يطالب من خلاله بأداء واجب الكراء في مواجهة المكتري. ويقدم هذا المقال إما لمحاكم الجماعات أو المقاطعات وإما للمحاكم الابتدائية وإما للمحاكم التجارية.
وتتحدد الجهة القضائية التي يقدم لها هذا المقال تبعا لاختصاص هذه الجهة أو تلك بالنزاع المتعلق باستيفاء الوجيبة الكرائية.
فإذا كيف النزاع بأنه تجاري اختصت بالنظر فيه المحكمة التجارية متى دخل هذا النزاع ضمن الاختصاص القيمي لهذه المحكمة.
أما إذا وصف النزاع بكونه مدنيا فإنه إما أن يدخل ضمن اختصاص محاكم الجماعات والمقاطعات إذا كانت قيمة الوجيبة الكرائية لا تتجاوز حدود الاختصاص القيمي لهذه الأخيرة ، وإما أن يدخل ضمن اختصاص المحاكم الابتدائية صاحبة الولاية العامة.
الفقرة الثانية: مسطرة فسخ عقد الكراء المقترنة بدعوى أداء الوجيبة الكرائية وفق قانون رقم 79/6.
ينص الفصل 12 من القانون رقم 79/6 المنظم للعلاقات التعاقدية بين المكري والمكتري للأماكن المعدة للسكنى أو لاستعمال المهني على أنه" يمكن للقاضي وبصفة خاصة تصحيح الإشعار في الأحوال المشار إليها في الفصل 692 من الظهير الشريف الصادر في 9 رمضان ( 12 غشت 1913) المتعلق بقانون الالتزامات والعقود....)
ويتعلق الفصل 692 ق ل ع بتعداد الحالات التي يجوز فيها للمكري فسخ عقد الكراء والتي من بينها عدم أداء المكتري للوجيبة الكرائية التي حل أجل أدائها.
يتبين من خلال الفصلين المذكورين سابقا، أي الفصل 12 من قانون 79-6 والفصل 692 ق ل ع ، أنه يمكن للمكري أن يبني طلبه الرامي إلى فسخ عقد الكراء وبالتالي إفراغ المكتري من المحل المكترى على عدم أداء هذا المكتري لما تخلد بذمته من وجيبات كرائية لمصلحة المكري.
وهذا فإذا أثبت المكري إخلال المكتري بالتزامه التعاقدي المتمثل في أداء واجب الكراء حق لهذا المكري سلوك مسطرة الإفراغ المنظمة في القانون رقم 79-6، غير أن الاستفادة من هذه المسطرة تقتضي احترام المكري لإجراءين أساسيين هما:
-توجيه إشعار بالإفراغ للمكتري يتضمن البيانات المنصوص عليها من الفصل 9 من نفس القانون.
-طلب تصحيح الإشعار المذكور بعد ثبوت رفض المكتري لإفراغ المحل المكتري.
وإذا ثبتت صحة ما يدعيه المكري وتم احترام الإجراءات المذكورة فإن المحكمة الابتدائية تقضي على المكتري بفسخ عقد الكراء وبالتعويض عن التماطل وكذا بأداء واجب الكراء المستحق عن المدة غير المؤداة(1)
الفقرة الثالثة: مسطرة إنهاء عقد الإيجار المقترنة بأداء واجب الكراء وفق ظهير 24 ماي 1955.
يعتبر عدم أداء الوجيبة الكرائية المستحقة للمكري أحد الأسباب التي تسمح لهذا الأخير بأن يطلب فسخ عقد الإيجار، وبالتالي رفض تجديده مع المكتري دون أن يستحق هذا الأخير أي تعويض عن هذا الرفض، لأنه أخل بأحد الالتزامات التعاقدية (2) الملقاة عليه و المتمثل في أداء واجب الكراء ، غير أن طلب الإفراغ المبني على عدم أداء " ثمن الكراء" لا يمكن أن يجاب عليه إلا بعد خمسة عشر يوما تمضي على تاريخ إنذار يوجهه للمكتري ويبقى بدون جواب ( المادة 26 من ظهير 24 ماي 1955).
وإذا أراد المكتري المنازعة في سبب الإنذار فيجب عليه أن يرفع النازلة إلى رئيس المحكمة الابتدائية داخل أجل ثلاثين يوما من تاريخ التوصل بالإنذار (المادة 27 ظ 24/5/1955). ومهمة هذا الرئيس بعد رفع النازلة إليه أنها محاولة إجراء صلح بين المكري والمكتري ( المادة 28 من الظهير ) وإذا ما فشلت هذه المحاولة فإن للمكتري بعد توصله بمحضر عدم نجاح الصلح أن يطالب ببطلان الإنذار فيما يطالب المكري بالأداء والإفراغ(3).
خلاصة القول أن مسطرة استيفاء الوجيبة الكرائية وفق قانون 99-64 ما هي إلا إحدى المساطر الأربعة التي يمكن اعتمادها لاستخلاص هذه الوجيبة إذ يمكن القول بأن هذه المسطرة تجد منافسة كبيرة من طرف باقي المساطر المذكورة سابقا وهذا ما يجعلنا نقول بضيق نطاق تطبيق هذا القانون خصوصا إذا علمنا أن إتباع هذه المسطرة مربوط بعدة شروط مما يضفي عليها طابعا استثنائيا.
المطلب الثاني:الطابع الاستثنائي لمسطرة استيفاء الوجيبة الكرائية وفق قانون 99-64
يرجع السبب في وصف مسطرة استيفاء الوجيبة الكرائية طبقا لأحكام القانون رقم 99-64 بأنها ذات طابع استثنائي على كون اللجوء إلى هذه المسطرة إنما هو مقيد بثبوت العلاقة الكرائية بإحدى الوسائل المنصوص عليها في المادة الأولى، حيث نصت هذه الأخيرة على أنه"... يطبق هذا القانون .... إذا كانت العلاقة الكرائية ثابتة بين الطرفين بموجب عقد رسمي أو عقد عرفي يحمل توقيعهما مصادقا عليه أو حكما نهائيا يحدد السومة الكرائية بينهما"
يتبين من خلال المادة السابقة أن " الاستفادة "من قانون 99-64 مشروطة بإثبات العلاقة الكرائية إما بواسطة عقد رسمي ( الفقرة الأولى) أو بواسطة عقد عرفي ( الفقرة الثانية) أو بواسطة حكم نهائي يحدد السومة الكرائية بينهما (الفقرة الثالثة).