الكراء ج-2
التأثير المحدود للقانون رقم 99/64 المتعلق باستيفاء الوجيبة الكرائية
على الأحكام العامة المتعلقة بالكراء المنظمة في قانون الالتزامات والعقود المغربي
عيساوي محمد أمعنان
طالب باحث
الفقرة الأولى: ثبوت العلاقة الكرائية بواسطة عقد رسمي
يعتبر إفراغ العلاقة الكرائية في عقد رسمي إحدى الحالات التي يسمح فيها بالاعتماد على القانون 99-64 في استيفاء واجب الكراء المستحق على المكتري.
ويمكن تعريف العقد الرسمي في ضوء الفصل 418 ق ل ع ، بأنه " ذلك العقد الذي يقوم بتحريره موظف عام مختص وفقا لأوضاع قانونية مقررة(4).
وهكذا فمتى كان عقد الكراء ثابتا بموجب عقد رسمي إلا و تأتى للمكري اتباع مسطرة استيفاء الوجيبة الكرائية وفق قانون 99-64. غير أن هذا الاتباع قد تعترضه عدة عراقيل خصوصا متى تعلق الأمر بعلاقات كرائية موثقة في عقود رسمية قديمة. فالسومة الكرائية المدرجة في هذه العقود قد تكون خضعت للتعديل دون أن يكون هذا الأخير قد ضمن في عقد الكراء الوارد في شكل رسمي. ففي الحالة التي تسلم فيها وصولات بشأن السومة الكرائية الجديدة، هل يمكن الاعتماد في تحديد هذه السومة على هذه الوصولات؟ الجواب طبعا، بالنفي لأن الوصولات لا تدخل ضمن الوسائل الواردة في المادة الأولى من القانون رقم 99-64 والتي تسمح بسلوك مسطرة استيفاء الوجيبة الكرائية المنظمة في هذا القانون الأخير.
وعليه فإذا خضعت السومة الكرائية للتعديل فإن على المكري أن يحرص على إعادة صياغة الكراء القديم بشكل يسمح بإدراج هذا التعديل ضمن هذا العقد، وذلك حتى يمكن لهذا المكري ولوج المسطرة المذكورة.
الفقرة الثانية: ثبوت العلاقة الكرائية بواسطة عقد عرفي
يجوز للمكري المطالبة باستيفاء واجب الكراء وفق المسطرة المنصوص عليها في القانون المتعلق باستيفاء الوجيبة الكرائية، وذلك متى ورد عقد الكراء المبرم بين المكري و المكتري في شكل عقد عرفي.
و العقد العرفي إنما هو ذلك العقد الذي يبرمه المكري مع المكتري كتابة ويوقع عليه كل طرف، وتقع المصادقة على صحة التوقيعات أمام موظف مختص(5).
وتطرح بمناسبة الاعتماد على العقد العرفي في تحديد السومة الكرائية نفس الصعوبات التي سبق التطرق لها في معرض الحديث عن العقد الرسمي كحالة من الحالات التي يسمح فيها بسلوك مسطرة استيفاء الوجيبة الكرائية وفق قانون 99-64.
الفقرة الثالثة: ثبوت العلاقة الكرائية بواسطة حكم انتهائي يحدد السومة الكرائية
يعتبر ثبوت عقد الكراء بواسطة حكم انتهائي يبين قدر الوجيبة الكرائية الحالة الثالثة والأخيرة التي يمكن فيها للمكري الاعتماد على مقتضيات قانون 99-64 في استيفاء الوجيبة.
ويشترط في الحكم لكي يكون أساسا لطلب استيفاء الوجيبة الكرائية في إطار القانون المذكور أمرين أن يكون انتهائيا وأن يحدد السومة الكرائية .
أن يكون الحكم انتهائيا
يمكن تعريف الحكم القضائي بكونه ذلك الحكم الصادر عن هيئة قضائية مشكلة تشكيلا صحيحا في خصومة تدخل ضمن اختصاص هذه الهيئة.
وإذا أضيف وصف الانتهائي إلى الحكم دل هذا الأخير على ذلك الحكم الذي لا يقبل الطعن بطريق الاستئناف.
وينجر عن اشتراط انتهائية الحكم إمكانية " الاستفادة" من مسطرة قانون 99-64 القول بأنه لا يقبل لممارسة هذه المسطرة الاعتماد على حكم ابتدائي أو عارض أو تمهيدي أو على شهادة بمنطوق حكم صادر عن كتابة الضبط أو شهادة المحافظة العقارية(6)".
أن يبين الحكم قدر السومة الكرائية.
يشترط في الحكم لكي يمكن للمكري استيفاء واجب الكراء من لمكتري وفق مسطرة قانون 99-64 ،كذلك ، أن يحدد السومة الكرائية بين طرفي عقد الكراء ويترتب على هذا القول بأن الأحكام التي لا تحدد الوجيبة الكرائية لا تصلح أساسا لاتباع المسطرة المذكورة. ويمكن التمثيل لهذه الأحكام بتلك الصادرة في النزاعات المتعلقة بتحديد من يقع عليهأداء ضريبة النظافة، هل المكري أم المكتري؟
وكذلك تلك الأحكام التي تبث في نزاعات ترتبط بتجديد أو عدم تجديد عقد الكراء لذلك لامجال للقول بالاعتماد على مثل هذه الأحكام لسلوك مسطرة استيفاء الوجيبة الكرائية المنظمة في قانون 99-64.
لكن ماذا لوطرح أمام المحكمة نزاع لا يتعلق في الأصل، بالوجيبة الكرائية ومع ذلك صرح أحد أطراف عقد الكراء محل هذا النزاع بقدر هذه الوجيبة فسجل هذا الأخير في وقائع الحكم الذي بث في هذا النزاع ، فهل يمكن الرجوع إلى هذا الحكم لتعرف على قدر السومة الكرائية؟
لا يمكن اعتبار الحكم المذكور حجة في تحديد السومة الكرائية حتى ولو كان نهائيا وتمت الإشارة فيه عرضا إلى مبلغها لأنه لم يفصل في نزاع يتعلق بها، إذ أنه لم يكن موضوع طلب ومناقشة بين أطرافه وإنما فصل في نزاع آخر(7).
يتبين مما سبق أن العلاقة الكرائية متى لم تثبت بشكل من الأشكال الواردة في المادة الأولى من القانون رقم 99-64، إلا وامتنع على المكري سلوك مسطرة استيفاء الوجيبة الكرائية وفق هذا القانون.
والأهداف المتوخاة من اشتراط ثبوت العلاقات الكرائية في شكل عقد عرفي أو رسمي أو في شكل حكم نهائي يحدد السومة الكرائية إنما تتمثل بالأساس في حرص المشرع على توثيق عقود الكراء تلافيا للمنازعات من جهة ، وكذا على حماية مصالح الخزينة العامة في استخلاص الضريبة من جهة أخرى.
وما يمكن قوله بشأن الاشتراط السابق ذكره هو أنه يتضمن في الحقيقة تضييقا كبيرا من نطاق تطبيق القانون رقم 99-64 ، خصوصا إذا علمنا أن أغلب العلاقات الكرائية ولاسيما ما تعلق منها بالكراء السكني ثابتة فقط بمجرد تواصيل الأداء صادرة عن المكري كما أن قسما مهما منها مبني على مجرد عقود شفوية.
وتجدر الإشارة إلى أن مسطرة قانون 99-64 لا مجال للقول بإعمالها للحصول على الإفراغ وفسخ عقد الكراء لأن القانون المذكور يتعلق فقط باستيفاء الوجيبة الكرائية، كما يخرج من نطاق إعمال هذا القانون أيضا كراء الأراضي العارية التي تؤجر لإقامة المعارض المؤقتة وكذا كراء الأراضي الفلاحية لأن المشرع لم يشر إليها في المادة الأولى من هذا القانون(8).
خلاصة القول أن الطابعين الاختياري والاستثنائي اللذين يسمان مسطرة استيفاء الوجيبة الكرائية وفق القانون المتعلق بها يجعلان نطاق إعمال هذه المسطرة ضيقا بالمقارنة مع باقي المساطر الأخرى الممكن اتباعها لاستخلاص هذه الوجيبة والتي سبق التعرض لها.
المبحث الثاني:ضعف مركز المكري مقارنة مع مركز المكتري في قانون 99-64
يعتبر استيفاء الوجيبة الكرائية حقا خالصا للمكري، لذلك فالمفروض في أي قانون جديد صدر لتنظيم هذا الاستيفاء أن يكون هدفه الأول هو حماية المكري من تماطل المكتري في أداء واجب الكراء. وتحقيق هذا الهدف هو ما توخاه المشرع من إصدار القانون رقم 99-64 المتعلق باستيفاء الوجيبة الكرائية.
غير أن الحقيقة تقتضي القول بفشل المشرع في تحقيق الهدف المذكور، وذلك لضعف مركز المكري مقارنة مركز المكتري في هذا القانون، إذ أن التصور الحمائي للمكتري هو الذي طغى على قانون 99-64 ( المطلب الثاني) أما حماية المكري المتحدث عنها من طرف البعض(9)، في هذا القانون فتكتسي طابعا صوريا ( المطلب الأول).
المطلب الأول: الحماية الصورية لحق المكري في استيفاء الوجيبة الكرائية وفق قانون 99-64
يعتمد بعض الفقه للقول بكون القانون رقم 99-64 أكثر حمائية للمكري على عنصرين :يتمثل الأول في سعي هذا القانون إلى تسريع مسطرة استيفاء الوجيبة الكرائية أما الثاني فيتمثل في كون الأمر بالأداء يكون قابلا للتنفيذ على الأصل.
غير أن المتمعن في مضامين هذا القانون في مجموعها سوف لن يتردد في القول بصورية حماية المكري، إذ أن المسطرة المتحدث عنها قد تعترضها عدة عقبات (الفقرة الأولى) كما أن إيقاف تنفيذ الأمر بالأداء يبقى واردا في قانون 99-64 ( الفقرة الثانية).