ج2-التحفيظ
"سياسة التحفيظ العقاري في المغرب بيـن الإشهـار العقاري و التخطيـط الاجتماعي الاقتصادي"
اعداد: العربي محمدي
وحدة القانون المدني المعمق
كلية الحقوق-اكدال- الرباط-
+ الأخذ بالاستثناءات المعمول بـها في دول أخرى، كعدم الأخذ بنـظام التطهـير سوى في مواجهـة الغـير، أي الأشخاص غير المتعاقديـن مـع المستفيدين من التحفيـظ و الذيـن لم يطلبـوا إشهار حقوقهـم خلال جريان المسطرة، لان هذه الاستثناءات تحافظ على حقوق كل الأطراف و تجعلها في منأى عن الضياع و الإهدار و التي تتلاءم إلى حد كبير مع مبادئ الشريعـة الإسلامية في ميدان الحقوق العقارية.
+ تقرير رسمية العقود كما هو معمـول بـه في النظام الفرنسي ذلك أن تطبيق العقود العرفية تكون محررة بكيفية سيئة و غامضة و مخالفة للقانون لا من حيث الشكل و لا من حيث الجوهر.
+ إلزام العدول و الموثقين العصريين بالقيام بإجراءات التقييد بالسجلات العقارية و تحت مسؤوليتهم الشخصية.
+ تحديد اجل قانوني للقيام بإجراءات التقييد من جهـة و فرض ذعائـر تصاعدية على المعنيين بالأمر في حالـة عدم احترامهـم لهذا الأجل كما هو الشأن بالنسبة لأداء واجبات التسجيل من جهة أخرى.
+ضرورة إعادة النظـر في التشريـع العقاري و المدني بصفـة عامـة و محاولة التوفيق بين مبادئه و قواعده وبين مبادئ الشريعة الإسلاميـة فـي ميدان المعاملات و الحقـوق، وإخضاع التشريـع العقاري و المدني لهاتـه المبادئ و بالتالي توحيد و خلق تشريع موحد ومطابـق للمفاهيـم الاجتماعية و الاقتصادية للمغرب كبلد مسلم.
+ وضـع سياسـة تخطيطية محكمة و على المستوى الشمولي من اجل تحقيق و تعميم معرفتنا بالواقع العقاري بكل مكوناتـه ومعطياتـه و العوامل الطبيعية و التاريخية و الاجتماعية – الاقتصادية و الاجتماعيـة- السياسيـة المؤثرة فيـه داخلـيا و خارجـيا، وهو في نفس الوقت الشيء الذي لا يمكن تحقيقه إلا بإعادة النظر جذريا في السياسة الرئيسية المنبثقة مباشرة عن نظام التحفيظ بحد ذاته.
+تقرير إلزاميـة التحفيـظ رغـم كـل الصعوبات و المشاكـل الكبرى المطروحة وتأسيس بنك للمعطيات العقاريـة وتبسيط كل مسطرات التعـرف على الواقع العقاري و توضيح وضعيته قصد إرسائها على أسـس قانونيـة و هندسية صلبة من جهة، ومن جهة أخرى تحديد برامج تخطيطية موازيـة من اجل الوصول إلى تتميم معرفتنا بهذا الواقع العقاري ، وإعداد المخططات للتنمية الاجتماعية-الاقتصادية على أسس موضوعية وواقعية.
المبحث الثاني: التقييم العام للرسالة:
حاول الباحث إبراز أهميـة مسطرة التحفيـظ و قد وفـق في ذلك من خلال الإشادة بمجموعة من الأهداف التي تسعى هذه المسطرة لتحقيقها أهمـها من جهة استكـشاف أنواع التملك اللامشروع و خاصـة الترامي على ملك الغير تفاديا لإضفاء المشروعية على الحقوق و الاعتراف بوجودها القانوني ، ومن جهة أخرى تدارك أو منع إغفال الحقوق المشروعـة لتفادي إهدارها . دون أن يخفي الطابع الذي تتصف به هذه المسطرة باعتبارها سلاحا ذو حدين يقي من جهة العقار من الحقوق غير المشروعة بتنبيه الملاك الحقيقييـن و ذوي الحقوق العينية حتى يستطيعوا ضمان حقوقهم . ومن جهة أخرى فانـه يؤدي إلى الاعتراف بالوجـود القانوني للحقوق الظاهرة وقـت التحفيـظ باستثناء الحقوق التي لم تظهر خلاله و التي قد تكون مشروعة مما يؤدي إلى إهدار هذه الحقوق و تضييعها.
مما يجعلنا لا نخفي حجـم المشاكل و العراقيـل التي يفرزها تطبيـق هذه المسطرة ومدى مطابقتها للواقع الاجتماعي و المفاهيم الاجتماعية للمستفيدين منها و ذلك في مختلف مراحلها بدءا بإيداع مطلب التحفيـظ ومرورا بتقنيات الإشهار و عمليات التحديد و كذا الآجال و المدد المنصوص عليـها في إطار هذه المسطرة.
فالأخذ بمسطرة دقيقة لكنها طويلة المدى و غير مجانيـة قد يؤدي إلى عدم تشجيع الملاكين على إخضاع عقاراتهـم للتحفيـظ، كما أن الأخذ بمسطـرة بسيطة و سريعة قد يلحق أضرارا جسيمة بالحقوق المشروعة . مما يكشـف عن تعارض و تضارب بيـن المصالح العامـة و المصالح الخاصـة يستلزم تكييف هذه المسطرة و الواقع الاجتماعي للملاكين و المستفيدين حـتى تؤدي وظيفتها القانونية و الوقائية ووظيفتها في الإشهار العقاري على أحسن وجـه وبأقل تكلفة ، مما سيساهم لا محالة في خلق أرضية قانونية صلبـة للملكيـة العقاريـة و بالتالي سيؤدي هذا إلى تاميـن الاستقرار الذي نتوخـاه كقاعدة أساسية و أن تحد من النزاعات العقارية وتضييق نطاقـها وذلك لخلـق جو ملائم للتنمية الاجتماعية و الاقتصادية وقطـع الطريـق أمام مختلـف صور و أوجه السطو و الاغتصاب و العمليات العقارية اللامشروعة.
وفي مجال التقييدات فان الباحث تناول موضوع التقييدات كمرحلـة ثانيـة لتدخل الدولة عن طريـق نظام التحفيـظ العقاري وذلك بتقييد كل العملـيات القانونية و المادية التي تطرأ على العقار المحفظ خلال حياته القانونية الجديدة بالرسم العقاري الموضوع له.
والتقييدات هي عمليـة إجباريـة يترتب عن عدم الأخذ بـها أو طلبها عدم الاعتراف بالوجود القانوني للحـقوق المتعلقـة بالعقارات المحفظـة و عدم الاحتجاج بها إزاء الأطراف أو الغير، كما أن عدم تقييد الحقوق يؤدي مـن جهة إلى عدم مطابقة الرسم العقاري للواقع الفعلي للعقار من جهة أخرى إلى خلق مشاكل قانونيـة تصـل إلى درجـة كبيرة من التعقيـد تؤدي في بعض الأحيان إلى ضياع بعض الحقوق المشروعة التي يكون من الواجب حمايتها.
ونعتقد أن الباحث كان موفقا في معالجته لموضوع التقييدات وما تطرحـه من إشكاليات تعتبر نتيجة لتظافر مجموعة عوامل منها ما هو ناتج عن عـدم وعي المستفيدين من التحفيظ. ومنها ما هو ناتج عن عدم وعي المستفيدين من التحفيظ ، ومنها ما هو ناتج عن فراغ قانوني وتشريعي يعود لعدم تحديد اجل قانوني لفرض التقييدات و عدم فرض ذعائر مادية في حالة التأخر في التقييد على غرار ما هو جاري به العمل لدى إدارة التسجيل ، ولا يمكنا إلا أن نسلم بان عدم احترام إجبارية التقييدات يؤدي إلى عدم مطابقة السجلات العقاريـة للواقع الفعلي للعقارات المحفظة و بالتالي عرقلة أداء هذه السجلات لوظيفتها الاشهارية بل وعرقلة تحقيق الاستقرار العقاري الذي يتوخاه النظام ككل.
أما بخصوص الإشكالية التي طرحها الباحث في مقدمة الرسالـة بخصوص طبيعة قرار التحفيظ على اعتبار أن قرار التحفيظ هو قرار غير معلل و غير خاضع لمراقبة المشروعية، فنعتقد انه لم يكن ضروريا أن يخصص له فصلا كاملا لأنـه قد توصل إلى نفس النتيجـة التي اجمع عليها الاجتهاد القضائي و الفقه، حيث يعتبر قرار التحفيظ قرارا إداريا من حيث الجهـة المصدرة له على الرغم من انه يفصل في قضايا خاصة، ونتفق مع الباحـث من ضرورة إخضاع قرار التحفيظ لمراقبة المشروعية على اعتبار انه يمكن لهـذا القرار أن يضفي الشرعية على حقوق غير مشروعة.
إن التساؤل الذي طرحه الباحث من خلال الإشكالية المرتبطة بمدى مساهمة نظام التحفيظ العقاري في التنمية الاقتصاديـة و الاجتماعيـة جديرة بالانتباه، حقيقة لقد عبر الباحث على أن هناك العديـد من المقتضيات الواردة في نظام التحفيظ العقاري و التي تثير بعـض المشاكـل سواء في مسطرة التحفيـظ أو مرحلة التقييدات اللاحقـة لهذه المسطرة و التـي تبرز عـدم مسايرتـها للتطورات الاقتصادية و الاجتماعية.